Ação de Despejo: quando usar, como funciona e como proteger seu imóvel.

Contrato de Locação

A locação de imóveis é uma excelente forma de investimento e geração de renda, mas também envolve riscos que exigem atenção jurídica estratégica. Entre as medidas legais mais importantes para o locador

está a ação de despejo, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Trata-se do instrumento adequado para reaver a posse do imóvel locado em situações específicas, como inadimplemento do inquilino, término do contrato ou infrações contratuais.

Vamos falar sobre os principais pontos que envolvem essa ação, destacando sua importância na proteção do patrimônio imobiliário e os cuidados necessários para que o locador atue de forma segura e eficaz.

Quando a ação de despejo é cabível

A ação de despejo deve ser utilizada quando houver a necessidade de retomar o imóvel locado, sendo algumas das hipóteses mais comuns:

• Falta de pagamento dos aluguéis e encargos;

• Término do prazo contratual com recusa do locatário em desocupar o imóvel;

• Infração legal ou contratual (como sublocação irregular ou uso diverso do previsto);

• Necessidade de obras urgentes determinadas pelo poder público;

• Falecimento do locatário sem sucessores legais autorizados;

• Extinção da relação de trabalho que motivava a locação.

  
  

Quem pode propor a ação

A legitimidade ativa para a propositura da ação de despejo pertence, em regra, ao locador. No entanto, também podem propor a ação:

• O nu-proprietário;

• O fideicomissário;

• O adquirente do imóvel;

• O cônjuge não anuente em locações superiores a 10 anos.

  
  

Já o polo passivo deve ser ocupado pelo locatário, sublocatário legítimo ou ocupantes não autorizados após a morte do inquilino.

Atenção ao procedimento correto

A ação de despejo tramita, via de regra, pelo rito comum, sendo possível o uso do procedimento especial dos Juizados Especiais Cíveis quando se tratar de locador pessoa física e imóvel destinado a uso próprio.

A petição inicial deve conter todos os requisitos do art. 319 do CPC, além de documentos obrigatórios, como o contrato de locação e eventuais notificações.

Liminar de despejo: em que casos é possível?

A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de liminar para desocupação em 15 dias, desde que preenchidos os requisitos do art. 59, §1º da referida lei. Alguns exemplos:

• Desocupação por mútuo acordo descumprido;

• Extinção de contrato de trabalho vinculado à locação;

• Falta de pagamento com contrato desprovido de garantia;

• Permanência indevida de sublocatário.

  
  

Em todos esses casos, a liminar só será concedida mediante depósito judicial de caução no valor de três meses de aluguel, salvo se o contrato estiver desprovido de garantias.

Quando não cabe ação de despejo

É fundamental compreender que nem toda relação envolvendo imóveis permite a ação de despejo. Situações em que a Lei do Inquilinato não se aplica, como:

• Imóveis públicos de propriedade da União ou dos entes federativos;

• Vagas de garagem ou espaços de estacionamento autônomos;

• Contratos de arrendamento mercantil;

• Apart-hotéis e hotéis-residência.

  
  

Nestes casos, o uso da ação possessória ou outros meios legais pode ser mais adequado, desde que orientado por profissional especializado.

A importância de uma assessoria jurídica preventiva

Erros na escolha da ação, falhas na documentação ou descuido com notificações formais podem comprometer o sucesso da demanda, gerar custos processuais desnecessários e até impedir a retomada do imóvel.

Por isso, contar com uma assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário, como o Sousa Gabelini Advocacia e Consultoria, é fundamental para:

• Redigir contratos claros e alinhados com a legislação;

• Monitorar o cumprimento das obrigações do locatário;

• Agir rapidamente em caso de inadimplência;

• Propor a ação correta, no foro competente, com os fundamentos adequados;

• Buscar a melhor estratégia para a recuperação do imóvel com agilidade e segurança.

  
  

Conclusão

A ação de despejo é uma ferramenta essencial para o locador que deseja manter o controle sobre seu patrimônio e garantir o retorno do investimento. Contudo, trata-se de um procedimento técnico e cheio de detalhes legais, que exige conhecimento jurídico específico.

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